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Neue Trinkwasserverordnung ab 01.11.2011 Neue Pflichten, neue Haftungsrisiken
Neue Pflichten und neue Haftungsrisiken ergeben sich für Immobilieneigentümer und -verwalter bei der am 01.11.2011 in Kraft tretenden novellierten Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Bürokratische Formulierungen und nach eigenen Angaben überforderte Gesundheitsämter
tragen zur Verunsicherung bei, lesen Sie selbst den Verordnungstext.
Erste Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung v. 3. Mai 2011
Verständlich aufbereitet haben wir diese Thematik bereits beim Winterseminar in Dortmund am 18.11.2011, die Präsentation des Vortrages finden Sie hier.
VNWI VERWALTER-STAMMTISCHE
Kölner Verwalterstammtisch in 2012
Der mittlerweile etablierte Kölner Verwalterstammtisch findet auch in 2012
wieder mit viel Erfolg statt.
Nächster Stammtisch:
Donnerstag, 26.01.2012 um 19.00 Uhr
im Restaurant Aphrodite
Aachener Str. 698
50933 Köln (Müngersdorf)
Organisation: Anja Juranek
Tel. 0221/9723728
Anmeldung, wenn möglich, über die Geschäftsstelle info@vnwi.de
Darüber hinaus wird in 2012 auch erstmalig ein Stammtisch in Essen mit RA Klaus Eichhorn stattfinden. Die Termine und den genauen Ort wird in Kürze bekannt gegeben.
Mönchengladbacher Verwalterstammtisch in 2012
Donnerstag, 26.01.2012 um 19.00 Uhr
im Restaurant Rosenmeer
Schürenweg 45
41063 Mönchengladbach
Organisation: Ulrike M. Renner
Tel. 02166/2171784
Anmeldung, wenn möglich, über die Geschäftsstelle info@vnwi.de oder direkt
über Ulrike M. Renner.
VNWI schließt Kooperation mit Kalaydo.de ab. Mitglieder des VNWI können ab 01.10.2011 zu ermäßigte Preisen das Immobilienportal nutzen.
NEU - ZMR-Sonderheft 02/2011
Sonderveröffentlichung des VNWI
WEG Kurzkommentar
von Dr. Riecke und Dr. Elzer
Bezug über die Geschäftsstelle des VNWI – info@vnwi.de
NEU – Broschüre des VNWI
Neue Informationspflichten
des Verwalters
Verfasser: Klaus Eichhorn
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
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26.09.2011Sommerseminar auf Burg Schnellenberg / Extraforum „Alles rund um die bauliche Veränderung
 „Alles rund um die bauliche Veränderung“ das Extraforum auf der Burg Schnellenberg/Attendorn v. 9. – 10. September 2011
Dr. Michael Casser, Vorsitzende des VNWI e.V., eröffnete pünktlich das Forum und konnte vor ausverkauften Hause rund 75 Teilnehmer begrüßen, die den Weg ins fast schon herbstliche Siegerland gefunden hatten. Das Motto der Tagung, die baulichen Veränderungen, war vielversprechend. Die Extraforen weisen sich wie immer durch die Verpflichtung hochkarätiger Sachverständigen aus und das sehr angenehme Umfeld auf der Burg tut ein Übriges. Im Fokus des zweitägigen Seminars standen einmal mehr die §§ 16 und 22 WEG, die seit der WEG-Reform im Jahre 2007 umfassend geändert wurden. Nahezu jeder Verwalter kann ein Lied darüber singen, welche enormen Schwierigkeiten die beiden Vorschriften im gegenseitigen Zusammenspiel machen. Dagegen sollte und wurde Abhilfe in vier großen Programmblöcken geschaffen.
Waren die Möglichkeiten in der Vergangenheit, bauliche Änderungen durchzusetzen so gut wie unmöglich, hat nun der Gesetzgeber den Eigentümergemeinschaften interessante Möglichkeiten eröffnet. Casser sprach zu Recht davon, dass mancher Eigentümer, die Gemeinschaft mit seiner Verweigerungshaltung „zwiebeln“ und so seine gefühlte Macht des Verhinderns um des Verhindernswillen, ausleben könne. Dr. Georg Jennißen fiel der Part zu, die neuen gesetzlichen Grundlagen zu erläutern. Ohne Wehmut wurde der alte § 22 Abs.1 WEG ad acta gelegt, der, so der Vortragende, in einem typisch deutschen Satz, gleich dreimal das Wort „nicht“ gebraucht hätte. Kritik gab es aber auch an den neuen Formulierungen, die nur unbestimmte Begriffe enthielten. An Hand von Beispielen (vom aufgestellten Schrank bis zum Gartenzwerg) wurden die Grenzfälle dessen aufgezeigt, was unter einer baulichen Veränderung zu verstehen ist. Die Beispiele blieben nicht ohne Widerspruch, sind doch diese Maßnahmen dem (nicht) ordnungsgemäßen Gebrauch von Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Aber man glaubt`s kaum, mehrere Gerichte mussten sich schon mit den Figuren befassen und dem staunenden Publikum wurde das Urteil des AG Recklinghausen vorgestellt, das zur Auffassung kam, es gäbe auch völlig normale Gartenzwerge. Dr. Olaf Riecke, RiAG, erkannte im jetzigen § 22 Abs. 3 WEG eine kodifizierte Rechtsprechung, die nun eben Gesetz geworden sei. In seiner Abgrenzung von denkbaren Ausbauten, Veränderungen oder Einbauten bis zur Negativabgrenzung und Planungsfehlern fielen Begriffe wie Kamin, Antenne, modernisierende Instandsetzung, Rauchmelder (lt. Riecke „Deckenwarzen“) und anders mehr. Warum nun Heizkörper, Thermostatventile und vertikal verlegte Heizungsrohre überraschend doch wieder zum Sondereigentum gezählt werden können (BGH Urt. v. 8.7.2011 – V ZR 176/10) durfte Jennißen erklären. Die zentrale Vorschrift des § 5 Abs. 3 WEG, die bei der heftig beginnenden Diskussion von Interesse war, warf Astrid Schultheis, Vorstandsmitglied des VNWI e.V., flugs an die aufgestellte Leinwand. Insgesamt wurde aber die Entscheidung des BGH seitens der Verwalter begrüßt, sorgt sie doch für eine Entspannung und eine Eingrenzung ihres Zuständigkeitsbereiches. Sofern gesetzliche Vorgaben, wie die der ENEV einzuhalten sind, so Jennißen, schrumpfe das Ermessen der Eigentümer gen null.
Nach dem Mittagessen differenzierte Prof. Dr. Florian Jacoby den Grad der Beeinträchtigungen, die ein oder mehrere Eigentümer erfahren können, wenn der Wohnungsnachbar in Baulaune ist. Es gilt wie immer abzuwägen und selbst massive Maßnahmen führen im Einzelfall zu keiner Beeinträchtigung, was er mit dem Urteil des BGH v. 21.12.2000 - V ZB 45/00 (Durchbruch zweier benachbarter Wohnungen) belegen konnte. Auch ganz frisches vom BGH hatte Jacoby im Gepäck: Urt. v. 8.4.2011 – V ZB 210/10 (Videokamera im Klingeltableau). Und auch trotz Beeinträchtigung anderer sind Maßnahmen zulässig wie z.B. für das Herstellen der Barrierefreiheit, aus Vorgaben aus öffentlichem Recht (ENEV) oder beim Abstellen von verkehrsgefährdenden Zuständen. Wie ist die Zustimmung der Beeinträchtigten einzuholen? Etwa auf einer Grillparty oder in einer spontanen Waschküchensitzung? Bloß nicht, so Jacobys eindringliche Warnung. Das Handwerkszeug des Verwalters ist und bleibt der Beschluss. Die Eigentümer sind umfassend zu informieren, denn nur so ließe sich Streit kanalisieren. Schlussredner des ersten Tages war Dr. Oliver Elzer, RiKG. Bereits bei den Vorträgen seiner Kollegen warf er ab und an seine pointierten Bemerkungen in den Raum und zu Beginn beantwortete er zunächst einmal eine Frage eines Teilnehmers, die seines Erachtens einfach so stehen geblieben war. Sein Referat befasste sich mit den Beschlüssen und deren Anfechtung. Was sich in der Theorie einfach anhöre, erweise sich in der Praxis oft als schwierig (wie wahr!). Dabei gab er wertvolle Tipps, wie sich Verwalter vorbereiten können. Wird die Zustimmung eines Eigentümers benötigt, möge man tunlichst von bedingten Beschlüssen absehen, wie etwa in der Formulierung: die Maßnahme gilt dann als beschlossen, wenn der beantragende Eigentümer dies und das beigebracht hat. Auch vorab ein Gutachten für eine Maßnahme zu beauftragen und zu bezahlen, erweise sich als ungeschickt. Denn diese Kosten gegen den Eigentümer dann geltend zu machen scheitere meist. Eleganter wäre dann schon dem Eigentümer die Beibringung des Gutachtens zur Auflage zu machen und diese Maßnahme vorab nach § 21 Abs. 7 WEG beschließen zu lassen.
Damit war der erste Tag abgearbeitet und es konnte der vergnügliche Teil der Tagung beginnen. Casser verstand es, die Teilnehmer auf den Abendevent neugierig zu machen, ohne aber in irgendeiner Form verlautbaren zu lassen, was denn geplant war. Um 19.00 Uhr wurden alle in die Waffenkammer der Burg geladen, wo zum großen Erstaunen zahlreiche Instrumente aufgebaut waren: Basstrommeln, kleine Trommeln (mit Peitschen), Rasseln und einer Art doppelter Glocke. Der vom Veranstalter eingeladene Eigentümer der Instrumente, Helge Rosenbaum, (www.teamdrumming.de) wies jedem Teilnehmer ein Instrument zu und man begab sich ins Freie, wo entsprechende Gruppen mit den gleichen Instrumenten gebildet wurden. Im Nu verwandelte sich die Schar der im WEG nun bestens geschulter Verwalter in eine rhythmische Sambatruppe, die mit brasilianischen Klängen den leicht einsetzenden, sauerländischen Nieselregen vergessen ließ.
Noch vom Vorabend beschwingt, aber topfit, musste Elzer das noch übrige Programm von Tag eins am nächsten Tag abarbeiten. Der Mann aus der Judikative, bedauernd nicht der Gesetzgeber zu sein, bezeichnete § 16 Abs. 6 WEG als Dunkelnorm, die de lege ferenda abgeschafft gehöre. Wichtig sein Tipp ans Publikum: Wird über Maßnahmen abgestimmt, die nur von einzelnen zu tragen sind, solle unbedingt namentlich festgehalten, wer wie abgestimmt habe – denn nur so ließe sich später feststellen, wer Anspruchsgegner sei. Beeindruckend waren seine Ausführungen, wie der Einbau bzw. Instandsetzung eines Aufzuges zu werten sind. Dabei zeigte er an diesem Fall auf, wie sämtliche Alternativen des § 22 WEG tangiert sein können, und Elzer wörtlich. „ABC-Listen (über die Auflistung von Gegenständen zu Zuordnung einer Maßnahme, Anm. des Verf.) gehören in den Mülleimer“. Elzer hatte das Publikum fest im Griff, bis bei der Ausführung eines Falles, wo es partout nicht den Elzer`schen Fall so wie vorgetragen lösen wollte und er, Elzer, resignierend: „ihr macht meinen Fall kaputt“, weiter im Text fortfahren musste. Das in der Einladung aufgelistete Restprogramm wurde vollständig behandelt, wobei nochmals alle Referenten kurze Auftritte hatten. In den abschließenden Sonderthemen wurden Rückbaumaßnahmen erläutert sowie noch andere für die tägliche Praxis wichtige Punkte wie Rechtsfolgen der Beschlussaufhebung und Umsetzung von Ordnungsmaßnahmen durch den Verwalter.
Ein sehr nachdenklicher Casser sprach in seinem Schlusswort die sich abzeichnende Gefahr einer Inanspruchnahme des Verwalters nach § 49 Abs. 2 WEG an, was am ersten Tag von den Juristen prognostiziert wurde. Der Verwalter sei, so Casser, vielmehr nur der Geschäftsführer der Gemeinschaft und letztendlich bestimme der Souverän, nämlich die Eigentümerversammlung, wo es lang gehe. Der Verwalter könne nicht der Vormund der Gemeinschaft in einem rechtlich verminten Feld spielen, wo Rechtsfragen dann vielleicht in III. Instanz Jahre nach einer Beschlussfassung geklärt werden würden. Casser sprach die Dreifaltigkeit des § 20 WEG an, wonach die Verwaltung (mit Betonung auf der letzten Silbe) bei den Eigentümern liege und die Ausführung beim Verwalter. Schützenhilfe suchte und fand er sowohl in der Gesetzesbegründung (BT-Drucks 16/887) und einer Entscheidung des AG Oberhausen (Urt. v. 22.12.2009 – 34 C 55/09, ZMR 2011, 76: Der Verwalter ist nicht Aufsichtsorgan der Wohnungseigentümer). Der Dank ging an die Juwelen der Veranstaltung, den vier Referenten, sowie an das großartige Publikum, das von Anfang an mit vielen Fragen und Anregungen stets hervorragend mitarbeitete.
Fazit: Die Veranstaltung kann wieder zu den Highlights von Fortbildungen gezählt werden, die bereits jetzt eine Buchung für 2012 indiziert, will man überhaupt dabei sein. Mein persönlicher Eindruck, das Motto hätte auch lauten können: „Der Zitterbeschluss ist tot – es lebe der Zitterbeschluss.“
Gerhard Schmidberger, Heilbronn
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Kurzseminare - 2012
Auch in 2012 werden an den Standorten Köln und Krefeld die Kurzseminare angeboten. Neu wird im Laufe des Jahres der Standort Essen dazu kommen. Den Auftakt der Seminarreihe übernimmt RAin Andrea Aßelborn am 12.03.2012 in Krefeld und am 29.03.2012 in Köln mit dem Thema „Mietrecht: Abmahnung, Kündigung bis zur Räumung - praxisnah erklärt mit zahlreichen Formulierungshilfen und Musterschreiben.
Das Konzept der Kurzseminare, praxisnah und mit viel Raum für Teilnehmerfragen bleibt damit fester Bestandteil der VNWI-Fortbildungsreihe und eignet sich besonders auch für die Mitarbeiter unserer Mitgliedsunternehmen. Preis pro Teilnehmer € 25,-- zuzügl. USt. für Mitglieder und € 35,-- für Nicht-Mitglieder.
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Haben Sie Anregungen? info@vnwi.de
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