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Newsartikel vom 28.12.2015 in Kategorie Recht

Pflichten des Hausverwalters bei Steuererklärungen

Pflichten des Hausverwalters bei Steuererklärungen

BFH, Urt. v. 10.3.2015 – VII R 12/14

Inwieweit darf der Hausverwalter Hilfeleistung in Steuersachen bei übernommener Mietverwaltung leisten?

Häufig wird mit Eigentümern eine entsprechende Zusatzleistung für die Vorbereitung der Steuererklärung vereinbart. Aber darf der Hausverwalter diese Leistungen überhaupt erbringen? Welche Arbeiten dürfen Immobilienverwaltungen im Bereich der Steuererklärung als Leistung anbieten?

§ 4 Nr. 4 Steuerberatungsgesetzes (StBerG) erlaubt nur eine Hilfeleistung in Steuersachen "hinsichtlich des Vermögens" und der daraus erzielten Einkünfte. Was genau davon umfasst wird, stellte der BFH in einer Entscheidung (VII R 12/14) klar: 

„Bei einem Hausverwalter umfasst dies nicht die Erstellung oder Abgabe der Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Besteuerungsgrundlagen sowie der Umsatzsteuererklärung. Insofern sind nur Vorarbeiten zulässig, die sich auf die Einkünfte bzw. Umsätze aus dem die Hausverwaltung betreffenden Mietwohngrundstück beschränken“ (Auszug aus Leitsatz).

Mit Vorarbeiten sind folgende Tätigkeiten gemeint: 

  • Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung,
  • Das Ausfüllen der entsprechenden Anlage zur Einkommensteuererklärung,
  • Beratung zu Abschreibungsmöglichkeiten.

Die Erstellung der Erklärung über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen oder der Umsatzsteuer-Jahreserklärung sind dagegen nicht erfasst.

Sachverhalt der Entscheidung

Der Hausverwalter eines Mietwohngrundstücks einer Grundstücksgemeinschaft hatte gegen gesondert zu vereinbarende Gebühren auch die "gesonderte Jahresabrechnung" sowie die "Feststellung der Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtungen für die Steuererklärungen, soweit sie das Verwaltungsobjekt betreffen" übernommen.

An der im Jahr 2009 eingereichten Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen sowie der Umsatzsteuer-Jahreserklärung für 2008 hatte er mitgewirkt und für die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie für die Erstellung der Steuererklärungen gesonderte Gebühren berechnet. Dies wurde vom zuständigen Finanzamt (FA) nicht beanstandet.

Hinsichtlich der Steuererklärungen für das Jahr 2009 wies das FA den Hausverwalter jedoch gemäß § 80 Abs. 5 der Abgabenordnung (AO) als Beistand der Grundstücksgemeinschaft zurück. Betroffen waren die Erstellung der Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Besteuerungsgrundlagen und der Umsatzsteuer-Jahreserklärung für das Jahr 2009.

In der Revision trug der Hausverwalter erfolglos vor, dass das Finanzgericht (FG) § 4 Nr. 4 StBerG zu restriktiv und damit unzutreffend ausgelegt habe. § 4 Nr. 4 StBerG umfasse sämtliche steuerlichen Angelegenheiten, die mit einem zur Verwahrung übertragenen oder zu verwaltenden Vermögen verbunden seien

Gründe des BFH

Der BFH entschied, dass das FG zu Recht bei einem Hausverwalter von der beschränkten Befugnis zur geschäftsmäßigen Hilfeleistung in Steuersachen gemäß § 4 Nr. 4 des StBerG ausgegangen sei. Diese umfasse lediglich die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, das Ausfüllen der entsprechenden Anlage zur Einkommensteuererklärung sowie die Beratung zu Abschreibungsmöglichkeiten. Die Erstellung der Erklärung über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen oder der Umsatzsteuer-Jahreserklärung seien dagegen nicht erfasst.

Auslegung des § 4 Nr. 4 StBerG

Insbesondere sei die Befugnis nach § 4 Nr. 4 StBerG nicht allein deshalb ausgeschlossen, weil sich die Hausverwaltung lediglich auf den einzelnen Vermögensgegenstand Mietwohngrundstück beziehe. Bei einem Hausverwalter sei die zulässige Hilfeleistung "hinsichtlich des Vermögens" aber überschritten, wenn es um die Erstellung oder gar Abgabe der vollständigen Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Besteuerungsgrundlagen oder der Umsatzsteuererklärung gehe. Da sich diese Erklärungen nicht allein auf das Grundstück beziehen, sondern auch die persönlichen Verhältnisse des Erklärungspflichtigen und dessen weitere Tätigkeiten umfassend berücksichtigen müssen, fehle ein ausreichender sachlicher Zusammenhang mit der Verwaltung des Mietwohngrundstücks und dessen Einkünften (vgl. (§ 18 Abs. 3 des UStG und § 181 Abs. 2 AO). Dies gelte selbst dann, wenn es sich bei dem Grundstück um den einzigen Vermögensgegenstand des Erklärungspflichtigen handele.

Kein Übergang steuerlicher Pflichten

Die steuerlichen Pflichten seien auch nicht nach § 34 Abs. 3 AO auf den Kläger als Hausverwalter übergegangen. Unabhängig davon, ob diese Vorschrift überhaupt auf eine rechtsgeschäftlich übertragene Vermögensverwaltung Anwendung finden könne, sehe sie jedenfalls eine Beschränkung auf die Reichweite der Vermögensverwaltung vor, die sich bei einer Hausverwaltung nur auf das betreffende Grundstück beziehen könne.

VNWI-Tipp

Der VNWI rät seinen Mitgliedern daher, nur folgende Leistungen mit Blick auf Steuererklärungen für mietverwaltetet Objekte anzubieten und tatsächlich zu übernehmen:

  • Die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, 
  • Das Ausfüllen der entsprechenden Anlage zur Einkommensteuererklärung, 
  • Beratung zu Abschreibungsmöglichkeiten.

Andernfalls setzt sich der Verwalter der Gefahr von Schadensersatzansprüchen wegen Nichterfüllung des Vertrages und bei trotzdem erfolgter Abgabe der Steuererklärungen, der Gefahr der Nichtannahme der Erklärungen durch das FA und ggf. daraus resultierenden weiteren Schadensersatzansprüchen aus.

Mitglieder sollten darüber hinaus bestehende Vereinbarungen überprüfen und ggf. - mit Hinweis auf diese BFH-Rechtsprechung - Anpassung vornehmen/verhandeln.

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