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Newsartikel vom 09.09.2014 in Kategorie Veranstaltungsberichte

Der Beschluss - das (un)bekannte Wesen

Tagungsbericht über die Veranstaltung des VNWI e.V. unter dem Motto „Beschlüsse der Eigentümer – Minenfelder für Verwalter“ als Extraforum auf der Burg Schnellenberg/Attendorn v. 29.8 – 30.8.2014

 

Das diesjährige Sonderforum befasste sich ausschließlich mit der Thematik Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft – ganz praktisch, kommt doch diese jährlich in den Versammlungen mehrmals zum Tragen. Die Resonanz war wiederum groß. Kein Wunder also, dass die attraktive Veranstaltung innerhalb kurzer Zeit ausgebucht war. In seiner Begrüßung prophezeite  Dr. Michael Casser, Vorsitzender des VNWI, man wolle in den beiden Tagen das Problem bis zum Mittelpunkt aufbohren. Und damit war er schon mitten im Thema. Vereinbarung – Beschluss? Casser zeigte die Unterschiede auf. Auch der gute, alte Zitterbeschluss von anno vor 2000, erledigt durch den Beschluss des BGH v. 20.9.2000 (V ZB 58/99, zit. nach juris) zurückgehend auf § 23 Abs. 4 WEG a.F. fand kurze Erwähnung. Um überhaupt zu einem haltbaren Beschluss zu kommen, müsse zunächst eine Beschlusskompetenz vorhanden sein. Paragraphen aus dem WEG, die hier weiterhelfen, wurden in einer kleinen Tabelle genannt. „Aber bitte lassen Sie die Gefühle weg“, mahnte der Redner, denn die Gleichung „viel falsch ist nichtig und viel richtig ist wichtig“ gehe nicht immer auf.

Hauptteil: Das „Leben“ eines Beschlusses –von der Entstehung bis zur Umsetzung. Als erster Redner dieses Segments trat Prof. Dr. Matthias Becker, FH Bad Münstereifel, ans Mikrofon. Als ehemaligem WEG-Anwalt war ihm die Thematik aus eigenen Fällen noch bestens geläufig. Was bei der Einladung zu beachten ist, wurde anhand der Gestaltung der Tagesordnung aufgezeigt. Hilfe gibt es von ganz oben, vom BGH (Urt. v. 13.12.12 – V ZR 129/11, zit. nach juris), der vorgibt, dass die Punkte schlagwortartig zu bezeichnen sind; also zum Schutz vor überraschenden Beschlussfassungen, zur Abwägung, ob eine Teilnahme an der Eigentümerversammlung eingeplant werden soll. Im Einzelfall könnten weitere Information in der Einladung geschuldet sein (der Berliner Hausschwammfall ließ grüßen). Beispiele aus der Rechtssprechung verdeutlichten die Problematik. Und für alle war eindeutig, dass unter dem Sammelbegriff „Sonstiges / Verschiedenes“ keine Beschlussfassung möglich ist. Ein Antragsrecht komme folgenden Personen nicht zu: Mieter, Nießbraucher, Wohnungsberechtige oder gar Gläubiger des Eigentümers. Ein Beschluss, so der Nachfolgeredner, Dr. Dr. Andrik Abramenko, RiLG, müsse einen bestimmbaren Inhalt haben. Wenn nicht, führe dies zur Anfechtbarkeit. Ein sprachlich verunglückt gefasster Beschluss sei aber im Rahmen der §§133, 157 BGB einer Auslegung zugänglich, denn es gelte eine beschlussfreundliche Auslegung. Hilfreich könnten da in der Versammlungsniederschrift festgestellte Tatsachen sein. Wer an der Beschlussfassung mitwirken darf, zeigte Prof. Dr. Florian Jacoby von der Universität Bielefeld auf. Das Stimmrecht stehe nur dem Eigentümer zu, wie der sich auch immer darstellt (Mehrheitseigentümer mit nur einer einheitlichen Stimmabgabe (Ehegatten, Erbgemeinschaften), jur. Personen sowie Personen kraft Amtes (Insolvenzverwalter, u.a.)). Zeitige der Beschluss einseitige Kostenfolgen wurde angeraten, die Abstimmung namentlich festzuhalten. Die Verkündung. Nur die verkündete, wörtliche Beschlussformel sei maßgebend. Weder Protokoll noch die Fassung in der Beschlußsammlung seien entscheidend. Ein eigens anzusetzender Verkündungstermin sei nicht statthaft. In lockerer Folge klärten die Dozenten noch über weitere Punkte auf. Darunter waren die Verkündung bzw. Nichtverkündung nichtiger oder rechtswidriger Beschlüsse, die Versammlungsniederschrift sowie das Führen der Beschlußsammlung.

Unter der Überschrift „Spezielle Probleme“ fand sich die Beschlusskompetenz von Untergemeinschaften. Casser legte dazu eine Musterfassung aus einer Teilungserklärung vor. Auch wenn rechtlich die Untergemeinschaft abstimmen könne, wirke das im Außenverhältnis nicht. Lediglich Abgrenzungen in Innenverhältnis könnten damit geschaffen werden. Weitere Themen gaben die Felder Zweitbeschlüsse und Umlaufbeschlüsse ab. Die verschärfte Haftung des Verwalters nach § 49 Abs. 2 WEG wurde angesprochen. Hier sei neu, dass der Richter quasi als Staatsanwalt auftreten und dem grob pflichtverletzenden Hausverwalter die Prozesskosten auferlegen könne.

Die im Einladungsprospekt aufgeführten Praxisfälle lösten die Vortragenden mustergültig auf. Bleibt noch zu erwähnen, dass die beiden Tage durch eine gemeinsame Abendveranstaltung hoch über dem Biggesee abgerundet wurde. Glück für den Veranstalter. Der Himmel hielt dicht und gab den Blick auf eine feine Neumondsichel frei. Allein schon die Abendveranstaltung macht Lust, sich das letzte Wochenende im August 2015 mal vorsorglich freizuhalten.

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