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Newsartikel vom 05.02.2016 in Kategorie Veranstaltungsberichte

Unter der Flagge des VNWI

Ein Traumschiff namens VNWI stach im Maternussaal am 29.1.2016 als wiederum sehr gelungene Vorabendveranstaltung zum 17.Kölner Verwalterforum nicht in See, sondern in die diesjährige Vortragssaison. Ein proper herausgeputzter Kapitän in schicker Uniform, der uns allen bekannte Vorsitzende des VNWI, Dr. Michael Casser führte den Dampfer zusammen mit seinem Chefsteward, Sascha Huhn, alias Georg Roth, sicher durch alle Meere. Eine flotte Bordkapelle sorgte für gute Stimmung. Mit an Bord reisten der Kabarettist Marius Jung, sowie das Gesangstrio die „3 Liköre“. Die obligaten Landausflüge fehlten nicht. Ausstieg gab`s am Zuckerhut mit einer rasanten brasilianischen Tanzperformance und natürlich in Köln bei der Stadtgarde Colonia Ahoj e.V.

Am 30.1.2016 war dann aber schnell ausgeträumt. Die Vorabendteilnehmer und zahlreiche weitere Teilnehmer fanden sich am Morgen pünktlich im umgebauten Veranstaltungsaal ein. Wie in den Jahren zuvor waren alle Plätze schnell ausgebucht. Casser, seiner Kapitänsmütze entledigt, berichtete von den Bemühungen, die Verwaltertätigkeit in § 34c der Gewerbeordnung zu verankern. Man sei schon weit, aber es habe einen überraschenden Querschläger gegeben. Der Nationale Normenkontrollrat habe grundsätzliche Bedenken angemeldet. Anschließend legte er einige Punkte aus der Auswertung des Branchenbarometers 2015 vor und forderte die Mitglieder zur Teilnahme an der Befragung zum Branchenbarometer 2016 auf.

Als Überraschungsgast trat Wiebke Möllhausen, Leiterin Auftraggeberberatung der NRW.Bank, ans Mikrofon. Die BGH Rechtsprechung wonach Eigentümergemeinschaften Darlehen aufnehmen können ist in der Bankenwelt angekommen, Schwierigkeiten bereitet aber die fehlende dingliche Absicherung. Auf Drängen der Verbände hat die NRW.Bank daher die Grundsatzentscheidung getroffen, Bürgschaften über Teilbeträge der Darlehen auszusprechen, um so die Hausbanken vergabefreudiger zu machen. Diese frohe Botschaft des erst wenige Tage alten Vorstandsbeschlusses verkündete Möllhausen den Forumsteilnehmern.

Aus dem Ländle war hoher Besuch an den Rhein angereist. Wolfgang Heckeler, der Präsident des DDIV, und von Roth sogar als Admiral angekündigt, konnte in seinem Grußwort den Anwesenden interessante Neuigkeiten vermitteln. Das neue Kind des VNWI, ein Mietvertrag speziell für Eigentumswohnungen, stellte RA Stefan Löfflad vor. Löfflad zeigte die Besonderheiten auf, die hauptsächlich darin liegen, dass die Gemeinschaft der Eigentümer von Gesetzes wegen keine rechtlichen Beziehungen zum Mieter hat.

Von stromaufwärts, aus Karlsruhe, brachte die stellv. Vors. des V. Senats, - RiBGH Prof. Dr. Johanna Schmidt-Räntsch, 11 Fälle des BGH mit. Fall 1 beschäftigte sich gleich mit dem Werdenden Eigentümer (Urt. v. 24.7.2015 – V ZR 275/14, NJW 2015, 2877). Tritt der vorgemerkte Eigentümer seine Stellung an einen Dritten ab, so gilt dieser Dritte nicht mehr als Werdender Eigentümer. Dem Konstrukt Werdender Eigentümer wurden damit die Grenzen aufgezeigt – die Richterin: „sonst geht der Überblick verloren“. In den weiteren Fällen ging es um Reinigungspflichten, Blindflug, getrennte Rücklagen, Hunde auf der Wiese (laut Sachverhalt zum Urteil ein kleines Hunderl, wie Schmidt-Räntsch anschaulich zeigte), sparsame Sanierung, gleich zwei verblüffte Erwerber und einen „Ess“-laden. Eine Entscheidung allerdings elektrisierte die anwesenden Verwalter, nämlich das Urteil v. 25.9.2015 – V ZR 244/10 (NJW 2015, 3651). Der Beschluss über eine Darlehensaufnahme durch die WEG wurde vom BGH nur deshalb kassiert, weil das Protokoll zu mager ausgefallen war. Der Senat vermisste Aufzeichnungen über die Aufklärungspflichten hinsichtlich der Risiken einer Darlehensaufnahme. Für Verwalter bedeutet dieses Judikat eine wesentliche strengere Befassung mit der Ausformulierung ihrer Protokolle. Aber mit dieser Entscheidung ist eindeutig, die Eigentümergemeinschaft kann Darlehen aufnehmen.

Dr. Johannes Hogenschurz, VRiLG befasste sich mit der WEG als Verbraucherin. §§ 13, 14 BGB wurden häufig bemüht. Und wo findet der schützenswerte Verbraucher seine Rechte: In § 309 BGB. Diese Vorschrift wurde erläutert. Aber aufgepasst! Hogenschurz: „Es kommt nicht auf die Stellung des Verwalters an, maßgebend ist die vertretene Partei, die WEG.“ Verschiedene Verträge wurden aufgezeigt, so über Strom, Energie, Medienbezug. Kitzlig wird es bei Mischverträgen, etwa bei Dienstleistern, die gleichzeitig Sachen vermieten - der Klassiker Wasseruhren mit der Abrechnung des Verbrauches. Denn bei Mietverträgen ist die Verbrauchereigenschaft belanglos. Ob der WEG als Verbraucherin Ansprüche erwachsen, könne der Verwalter unmöglich selbst erkennen. Daher der Rat des Referenten: Anwalt beauftragen. Von den 60 Folien waren zwei – mit Blick auf die in Köln derzeit vorherrschende 5. Jahreszeit – nur mit Blümchenmuster ohne Text versehen. Angesichts der komplexen Materie eine wahre Erfrischung.

Vor der Mittagspause zeigte Prof. Dr.-Ing. Viktor Grinewitschus einen kurzen Film über die Auswirkungen von Dämmmaßnahmen. Kritische Untertöne waren herauszuhören. In seinem Referat „Ideen für Immobilienverwalter im Spannungsfeld zwischen Klimaschutzzielen und den Realitäten des Verwalteralltages“ ging er auf die aktuell schlechte Datenlage ein. Wäre diese besser, könnten die Auswirkungen erfolgter baulicher Maßnahmen besser ausgewertet und beurteilt werden.

„So schön kann Krise sein“ verkündete der Niederkasseler Kabarettist Christoph Brüske. Eine Stunde lang unterhielt er das Publikum. Er nahm eine Menge Themen aufs Korn. Nicht fehlen durfte die unsägliche Silvesternacht, gleich um die Ecke auf der Domplatte. Das Dschungelcamp, die FIFA, VW und anderes mehr mussten seinen Spott ertragen. Auch Uli Hoeneß bekam sein Fett weg. War das doch der Transfer des Jahrzehnts: Für 34 Mio. der Wechsel vom FC Bayern zum JVA Landsberg. Als dann zum Schluss seines Einsatzes der VNWI zur Melodie von New York, New York gewürdigt wurde, gab es kein Halten mehr. Mit lang anhaltendem Applaus wurde Brüske von der Bühne verabschiedet.

RA Georg Jennißen, Köln, eröffnete seinen Vortrag mit einer launigen, erfundenen Anekdote, wie das WEG zu seinem Namen kam. Aber damit war der Spaß auch dann gleich vorbei. § 49 Abs. 2 WEG, sein Thema, kam gar nicht gut weg. Die Verwalterhaftung bei grobem Verschulden, 2007 neu ins WEG gekommen, berge, so der Referent, viele Unabwägbarkeiten. Er stellte diverse Urteile vor. Eine klare Linie sei nicht zu erkennen. Das Ganze gleiche einem Flickenteppich. Aber das Übelste, aber leider nicht greifbar, sei dass das Gericht auf einfache Weise auf unliebsame Verwalter einwirken könne.

„Finger weg!!“ war die Botschaft von Wolfgang Dötsch, RiOLG, Köln „von der Vergemeinschaftung bei der Wartung der Rauchwarnmelder.“ Dötsch beleuchtete die kleinen Deckenpiepser in allen Facetten. „Aber bitte beachten Sie immer das jeweilige Landesrecht“, so sein Appell. Urteile aus anderen Bundesländern könnten nur bedingt zu Rate gezogen werden. Großen Raum nahm die Behandlung Rauchwarnmelder vs. Versicherungsschutz ein. Hierzu gebe es zwei Urteile des BGH, aber allerdings, hätten sich zwei fachfremde Senate zum Thema ausgelassen. Spannend werde es dann, wenn die Sache beim IV. Senat, der für Versicherungsrecht zuständig ist, aufkreuze.

Bevor Casser die Veranstaltung schloss, beantwortete der letzte Referent zahlreiche Fragen aus dem Publikum. Der Termin für 2017 steht fest. Es ist der 18.2.2017. Und ganz sicher, auch diese Veranstaltung wird wieder rasch ausgebucht sein. Sagte doch Admiral Heckeler in seinem Grußwort: „Das Kölner Verwalterforum ist ein Muss!“ 

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